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该用什么名义持有房产

作者: 发布于:2014-11-26 15:52:29 点击量:

在美国持有房地产的方式有几种, 当一个人时可以独自持有,当有二个或二个以上的持有人时不管是夫妻、亲属、朋友或是合伙人之间都可以共同持有。在美国各州持有房地产的方式差别不大,共同持有房地产的方式,有以下几种方式:

1.夫妻共同共有存活者有取得权 (Community Property with Right of Survivorship) 因为美国有些州是实行夫妻共同共有的,所以夫妻必须以夫妻共同共有方式持有不动产,这种产权持有方式与夫妻共同共有相同,但加上了如同联合共同共有的存活者有取得权(Right of Survivorship),不动产由夫妻共同共有,如果一方去世时,另一方可以不经遗产认定程序(avoids probat)依法取得全部产权。

2. 夫妻共同共有 (Community Property) 美国有少数州实行夫妻共同共有财产制,夫妻在婚姻期间任何一方或双方所取的财产均属于夫妻共有财产, 除非任何一方的取得是由于赠予或遗产取得(该财产属于个人所有不是夫妻共有),任何一方处理夫妻共有房地产须经过另一方同意否则无效,但任何一方可以自立遗嘱,处理自己的产权,如果没有立遗嘱则由存活的另一方取得产权,各持有人对该房地产拥有平等的占有权及控制权,夫妻如有欠债时,此房地产有可能被拍卖用来偿还任何一方或双方所欠下的债务,此种持有房地产方式在税法上有一优点,当夫妻有一方去世时,夫妻共同共有的房地产全部成本,由原购买时的成本提升到该配偶去世时的市价 (stepped-up basis at death),可以省下房地产因历经多年增值所产生的一大笔增值税,如果夫妻是使用联合共同共有,只有去世的一方的那一半的购买成本可以提升到过世时的市价。

3. 联合共同共有 (Joint Tenancy) 二人或二人以上可以平均共同持有房地产的方式,各持有人的持分必须是均等且在同一时间取得,各持有人在活时可以不经其他持有人的同意自由处分他的持为部份,但是新持有人与原持有人之间的关系由原来的联合共同共有转变成一般共同共有,如果合伙人之间要以联合共同共有方式持有房地产,必须在文件上清楚说明,否则会被视为普通共同共有,各持有人对该房地产拥有平等的占有权及控制权,任何持有人或其债权人不可在其他持有人的产权上设定抵押或放留置权 (Liens),联合共有与一般共有的最大区别是联合共有的持有人有一方过世,则存活的另一方取得全部房地产的所有权,此种权利在法律上称之为存活者取得权 (Right of Survivorship),此种权利的取得不须经由耗时及繁杂的法律过程,有一方过世时另外一方自动取得(avoids probate),任何一方不得以遗嘱处理他持有的部分,过世一方的遗嘱如有相反的规定视为无效。

4.普通共同共有 (Tenancy in Common) 除了夫妻及近亲以外,这是一般人最常持有房地产的方式,二人或二人以上共同持有某个房地产,各持有人可以同时或先后取得他们自已的产权,各持有人可以平均持有或以任何的比例持有,如果没有指明特别的比例,则产权由所有持有人平均分配,每一个持有人对该房地产拥有平等的占有权及控制权,任何持有人或其债权人不可处分其他持有人的产权,也不可在他人的产权上设定抵押或放留置权 (Liens),各持有人可以不经由其他持有由人同意可以自由移转(买卖或赠与等)或设定抵押(借款等),当然一般人只愿意购买产权的全部而不会购买一部份,因此持有部份产权的人很难出售,如果要全部出售,往往又会受到其他持有人的反对或阻挠,对于出售的价格及条件,持有人之间也常会有意见不同,常常遇到当事人即使是夫妻或是至亲好友都最终不得不采取法律手段解决问题,当持有人去世时,他的产权可经由法定程序移转给他的继承人。

总而言之,如果是一般朋友或合资或合伙人就用普通共同共有(Tenancy In Common)持有方式,夫妻及子女或近亲之间可用联合共同共有(Joint Tenancy)持有方式,如果是不在夫妻共同财产制的州,夫妻之间可使用联合共同共有(Joint Tenancy)持有方式,如果是在使用夫妻共同财产制的州可用夫妻共同共有(Community Property),在双方同意的前提下可以加上存活者有取得权(Right of Survivorship),保障当一方突然去世时另一方可以不经历繁杂的遗产认证程序(estate probate),及时取得另一半的产权,同时也防止另外一方将他的那一半以遗嘱 (will) 或赠予 (gift) 等方式转让给第三者。


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